Градостроительный аудит земельного участка

Градостроительный аудит — система последовательных действий, направленных на оценку рисков при использовании или приобретении в собственность земельного участка.

Этапы выполнения градостроительного аудита

Последовательно рассмотрим стадии наших работ при проведении градостроительного аудита:

— одна из важных стадий проверки при градостроительном аудите. Предприниматели наиболее часто интересуются свойствами участка, который планируют приобрести или взять в аренду.

Рассмотрим основные общероссийские источники сведений о земельном участке:

Первый способ получения информации о земельном участке, который бывает в ряде случаев достаточно информативным. Однако правообладатели не всегда могут дать нужную информацию об участке. В связи с этим мы предлагаем использовать данный способ скорее как вспомогательный.

Один из основных способов проверки земельного участка. Это прикладной инструмент для получения информации по участку.

Он позволяет узнать:

  • условный и кадастровый номер участка;
  • юридический адрес;
  • площадь участка;
  • наличие зарегистрированных прав и ограничений;
  • назначение земли;
  • разрешенное использование;
  • кадастровую стоимость.

Хороший инструмент проверки участка, который в дополнение к сведениям Росреестра по объектам недвижимости позволяет получить важную дополнительную информацию об участке:

  • расположение на карте;
  • наличие границ на местности;
  • наличие пересечения границ.

— анализ соответствия характеристик и параметров участка Земельному законодательству РФ, Градостроительному законодательству и подзаконным актам, действующих в муниципалитетах.

До того, как приступить к описанию юридических аспектов проведения градостроительного аудита, важно понимать «Для чего я приобретаю этот земельный участок?» — это ключевой вопрос, на который каждый предприниматель должен ответить самостоятельно.

Большая часть требований, ограничивающих градостроительную деятельность, определяется целями использования участка.

Законодательство в градостроительной сфере предусматривает действующую категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) участка вместе с допустимыми показателями. Особое значение имеет закон РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ, который регламентирует перевод участков из одной категории в другую.

Отсутствие ВРИ, необходимого предпринимателю, снижает привлекательность участка. Оно требует корректировки целей с учетом допустимого функционального использования земли, либо оценки на соответствие альтернативным целям — при их наличии.

— одна из стадий выполнения градостроительного аудита. Участок, который подготовлен документально для последующей застройки или другого функционального использования, — редкое явление.

Стандартного набора документов, который был бы универсальным для рынка, не существует. Документальное сопровождение зависит от разных параметров и всегда подбирается индивидуально.

К документам, которые необходимо тщательно изучить и проверить на соответствие земельному и градостроительному законодательству, относятся:

  • генеральный план;
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • проект планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ);
  • градостроительный план.

На практике встречаются случаи, когда правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не соответствуют Генеральному плану, а градостроительный план вообще не соотносится ни с какими из перечисленных документов. В ряде случаев дополнительно проверяется порядок принятия и введения в действие каждого из этих документов. Все риски, с которыми может столкнуться предприниматель в этой сфере, лежат только на нем — при отмене документов понесенные затраты компенсированы не будут.

В Генеральный план и другие градостроительные документы постоянно вносятся изменения, поэтому одна из задач градостроительного анализа — оценить предполагаемые изменения и вероятность сохранения ранее оформленных документов.

— на практике наличие обременений не всегда отражается в государственном кадастре недвижимости (ГКН), поэтому необходимы дополнительные действия для их обнаружения.

После получения точной информации о действующих ограничениях необходимо оценить степень их влияния на достижение целей, поставленных предпринимателем. В частности, оценке подвергаются экономические риски и способы устранения (снятия) обременения. Например, при обнаружении санитарно-защитной зоны допускается смена цели предпринимателя со строительства жилья на возведение нежилых апартаментов.

— обязательная стадия проведения градостроительного анализа. Обнаружить обременения — недостаточно. При аудите особое внимание удаляется поиску способов устранения (снятия) обременений и проверке экономической целесообразности таких действий. Расчеты предполагаемых сроков и финансовых затрат рекомендуется использовать для торга при заключении сделки, предметом которой выступает земельный участок — например, для снижения его стоимости либо возложения на продавца обязанности по устранению выявленных ограничений.

Всю информацию, полученную при градостроительном анализе, важно оценивать не отдельно, а в совокупности. На практике выявленные ограничения часто удается устранить при изучении градостроительных документов или планировании дополнительных работ — например, по уменьшению санитарно-защитной зоны.

Что не входит в проведение градостроительного анализа?

Проведение градостроительного аудита исключает технические действия — например, анализ грунтов или транспортной доступности объекта. Безусловно, они влияют на экономический потенциал проекта и должны учитываться предпринимателем, но не входят в сферу юридического исследования земельного участка, а проверяются отдельно.

FAQ: отвечаем на частые вопросы

Кратко отвечаем на наиболее частые вопросы предпринимателей:

Сроки проведения аудита определяются индивидуально. Они зависят от свойств исследуемого земельного участка и действующих градостроительных документов.

Предоставьте все документы, которыми вы располагаете в отношении земельного участка: договор аренды земельного участка, выписку из ЕГРН, технический паспорт БТИ и другие.

Проверка земельного участка убережет вас от негативных последствий в части взаимоотношений с контролирующими государственными органами касательно функционального использования земельного участка, а также даст вам возможность работать в рамках установленного вида разрешенного использования (ВРИ).

От Вас потребуются только первичные документы по земельному участку. Все остальное берут на себя наши специалисты.

Отчет будет максимально полно отражать все особенности объекта и потенциально возможные риски для вас при его покупке или аренде.

Полную и всестороннюю оценку вам обеспечит ООО «Мосты» и убережет вас от неприятных сюрпризов при покупке недвижимости!